Аренда, коммуналка и доход

Минфин России настаивает, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги, в частности плата за электроэнергию и воду, поступающие на счёт организации-арендодателя, должны учитываться в составе её доходов при определении объекта налогообложения по УСН.

Когда мы комментировали письмо Минфина России от 01.02.2019 № 03-04-05/5889, то отметили железную логику чиновников. Оказывается, зря! Письмо Минфина России от 28.06.2019 № 03-11-11/47805 снова возвращает нас к классическому выражению «шаг вперёд – два шага назад». Правда, в февральском письме речь шла о НДФЛ… Но всё равно, напомним. 

На основании ст. 209 НК РФ и п. 1 ст. 41 НК РФ денежные средства, получаемые арендодателем в виде платы за пользование жилым помещением, являются его доходом и подлежат обложению НДФЛ. В п. 1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой согласно ст. 212 НК РФ.

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Таким образом, уплата коммунальных платежей является обязанностью собственника вне зависимости от факта использования помещения и от того, используется это помещение самим владельцем или сдаётся им внаём.

Однако плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения кем-либо, так и зависящие от факта и объёма их использования. 

Следовательно, если арендодатель всё равно должен оплачивать постоянные услуги, то компенсация со стороны арендатора в счёт этих услуг является доходом арендодателя. Если же необходимость оплаты коммунальных услуг возникла только из-за деятельности арендатора, то их оплата арендодателем – это действия в чужих интересах. Поэтому компенсация затрат со стороны арендатора никакого дохода у арендодателя не образует. 
(См., также, письмо Минфина России от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011).

Однако эта логика не применяется в отношении налога на прибыль! Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам для целей налогообложения прибыли относятся доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав — ст. 249 НК РФ и внереализационные доходы — ст. 250 НК РФ. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, поименованы в ст. 251 НК РФ. Перечень таких доходов является исчерпывающим. Суммы, полученные от арендаторов в качестве возмещения коммунальных расходов, в ст. 251 НК РФ не поименованы, в связи с этим подлежат учету для целей налога на прибыль в составе внереализационных доходов на основании ст. 250 НК РФ. (См., например, письмо Минфина России от 06.09.2017 № 03-03-06/3/57236).
В комментируемом письме чиновники такую же позицию, как и в отношении налога на прибыль, заняли в отношении УСН!

При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные в ст. 251 НК РФ – пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. Компенсация расходов арендодателя по содержанию сдаваемого в аренду имущества в состав доходов, указанных в данной статье НК РФ, не включена. Поэтому суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги, в частности плата за электроэнергию и воду, поступающие на счёт организации-арендодателя, должны учитываться в составе её доходов при определении объекта налогообложения по УСН.

При этом чиновники указали, что письма Минфина России от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 17.04.2013 № 03-04-06/12985 и от 01.02.2019 № 03-04-05/5889 были адресованы конкретным налогоплательщикам по поставленным ими вопросам и не распространяются на неограниченный круг лиц.